财务人快收藏！史上最全房企增值税账务处理全攻略！

 点击上方"蓝色字"可关注我们！

敬请关注地产财税圈

微信号：dichancaishui(←长按复制)

☀ 我们致力于房地产、建筑业财税公开课、内训、税务顾问、税收筹划等专业领域服务！欢迎您的加盟与合作！

——是您最值得信赖的房地产财税问题解决专家！

2018年最新房建企业财税专题课程将于【深圳】【武汉】【重庆】【北京】【郑州】【沈阳】【南京】【北京】【杭州】【济南】等地举办

——诚邀您莅临参加！预约报名:010-80574763 张玲老师

添加老师微信15231618426  今日与您分享：

《房地产开发测算套表》《土地增值税各地政策汇编》《企业会计准则及应用指南2018.8修正》《房地产行业税收自查指引手册》《企业重组改制税收政策文件汇编》前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》《房地产开发全程的税务风险控制》

我们在对很多房地产企业的账务核查过程中都发现，企业的财务人员不清楚在房地产企业的各个阶段中增值税应当使用哪些科目，具体应当怎样记账，月末是否应当通过未交增值税科目结转？别着急，我们为大家一文解千愁！

由于内容较多，我们作为系列文章为大家分次讲述房地产企业全流程中涉及的增值税的账务处理，本篇中我们为大家讲述购进材料、资产或者成本支出环节关于增值税的账务处理。

1.一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产

应借记对应的成本或费用科目，并按照当月已认证的可抵扣增值税借记"应交税费-应交增值税（进项税额）"，按照当月未认证的可抵扣增值税额，借记"应交税费-待认证进项税额"。具体如下；

借：在途物资/原材料/库存商品/生产成本/无形资产/固定资产/管理费用等

应交税费-应交增值税（进项税额）

应交税费-待认证进项税额

贷：应付账款/应付票据/银行存款等

对于未认证的进项税额，认证之后应转入进项税额，账务处理为：

借：应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：应交税费-待认证进项税额

发生退货的，如果发票已认证，应根据开具的红字专用发票做相反的会计分录；如发票未认证，应将发票退回并做相反的会计分录。

2.采购业务中不得抵扣的进项税额的账务处理

一般纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费等，其进项税额按照现行规定不能抵扣的，取得专用发票时，应：

借：在途物资/原材料/库存商品/生产成本/无形资产/固定资产/管理费用等

贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）

3.购进不动产或者不动产在建工程分期抵扣的账务处理

一般纳税人于2016年5月1日以后取得的按照固定资产核算的不动产或者2016年5月1日以后取得的不动产在建工程，其进项税额按照现行规定可以自取得之日起分2年从销项税额中抵扣。取得之日的次月抵扣60%，第13个月抵扣40%。

取得时：

借：固定资产/在建工程

应交税费-应交增值税（进项税额） 进项税额的60%部分

应交税费-待抵扣进项税额 进项税额的40%部分

贷：应付账款/应付票据/银行存款

第13个月抵扣剩余的40%的进项税额时：

借：应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：应交税费-待抵扣进项税额

这里应当注意的是：

在实物工作中很多人对于第13个月具体是哪个月搞不清楚，我们在这里举例说明：假如纳税人2017年1月购进按照固定资产核算的不动产或者不动产在建工程，那么其进项税额在2017年2月可抵扣60%，在2018年2月（也就是文中所述的第13个月）可抵扣40%。

4.采用简易计税方法的一般纳税人在采购过程中的账务处理

采用简易计税方法的一般纳税人购买材料、劳务、无形资产、不动产或产生的成本支出等，取得的增值税专用发票上注明的税额应当计入相关的成本费用或者资产，不通过应交税费-应交增值税科目。如果已将专用发票认证，并计入进项税额，那么应做进项税额转出，具体如下；

借：在途物资/原材料/库存商品/生产成本/无形资产/固定资产/管理费用等

贷：应交税费-进项税额转出

5.进项税额抵扣情况发生改变的账务处理

（1）企业因发生非正常损失或者改变用途等，原已计入进项税额、待抵扣进项税额或待认证进项税额，但按照现行的增值税制度规定不得从销项税额中抵扣的： 借：待处理财产损益/应付职工薪酬/固定资产/无形资产

贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）

或-待抵扣进项税额

或-待认证进项税额

（2）原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的，应按允许抵扣的进项税额：

借：应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：固定资产/无形资产等

（3）一般纳税人购进时已全额计提进项税额的货物或者服务等专用于不动产在建工程的，对于结转以后期间的进项税额：

借：应交税费-待抵扣进项税额

贷：应交税费-应交增值税（进项税额）

6.增值税税控系统专用设备和技术维护费用抵减增值税的账务处理。

按照现行的增值税制度规定，企业初次购买增值税税控系统专用设备的费用以及缴纳的技术维护费用允许在增值税应纳税额中全额抵减。

（1）在购买设备或支付技术维护费时：

①如果企业取得的是增值税普通发票，则：

借：管理费用

贷：银行存款

②如果企业取得的是增值税专用发票，发票认证之后：

借：管理费用

应交税费-应交增值税（进项税额）

贷：银行存款

同时转出进项税额，借：管理费用

贷：应交税费-应交增值税（进项税额转出）

（2）月末转入减免税款：

借：应交税费-应交增值税（减免税款）

贷：管理费用

这里应当注意的是：

对于购买税控系统以及支付技术维护费，为了便于企业账务处理，建议尽量避免取得增值税专用发票，取得普票即可。若有的朋友取得了专用发票，但是没有认证，直接按照取得普通发票的做法进行了账务处理，会发现在一段时间后系统提示有滞留票未处理，也不必担心，向税务部门做情况说明即可。

---

★ 版权声明：本文转自财税聚焦

MORE推荐阅读

房建企业财税精品课程席位抢订中！

【郑州.11月16-17日】 税收征管新格局下的房地产企业：——成本归集与分摊暨拆迁还建涉税疑难问题实务处理专题

【济南.11月24-25日】 社保与最新个税法及实施条例深度解析与筹划专题课程

房建企业财税专题系列培训课程，预约报名中...！

电 话：010-80574763 张玲老师

地产财税圈：dichancaishui  赶快关注吧！

温馨提示：如果您到现场学习不方便，可申请办理网上会员，让您在办公室，在家，就能轻松学到所有的房地产财税课程！